부동산 대출 시리즈 6편《등기 전에 대출 실행? 실수 없는 순서 정리》

등기 전에 대출 실행? 실수 없는 순서 정리

집을 처음 사는 사람이라면 누구나 헷갈릴 수 있는 질문이 있다. “등기 전에 대출 실행이 가능한가요?” 결론부터 말하자면, 가능하다. 단, 절차와 순서를 잘못 이해하면 계약금과 중도금이 막히고 큰 문제가 생길 수 있다. 이 글에서는 집을 살 때, 잔금일에 맞춰 대출을 실행하는 정확한 순서와 등기 전 대출 실행이 어떻게 이뤄지는지에 대해 꼭 알아야 할 내용을 정리한다.

1. 등기 전 대출 실행은 가능할까?

주택담보대출은 원칙적으로 ‘담보(=등기)’ 설정 후 실행되는 것이 맞다. 그러나 실제로는 잔금일에 맞춰 등기와 동시에 대출 실행이 진행되며, 이를 위해 은행에서 ‘등기 전 대출 승인’ 절차를 미리 준비해준다. 즉, 등기 완료가 아닌 ‘등기 예정’ 상태로도 대출 실행이 가능하다.

2. 잔금일 대출 실행 절차

① 대출 심사 승인 완료 ② 매도인·매수인·은행·공인중개사 간 일정 조율 ③ 대출 실행 + 소유권 이전 등기 + 근저당 설정 ④ 잔금 지급 + 잔금 영수증 수령 이 모든 절차는 ‘하루에 동시에’ 이루어진다. 이를 ‘동시이행’ 방식이라고 부른다.

3. 등기 전에 준비해야 할 서류

● 매매계약서 원본 ● 신분증, 인감증명서 ● 매도인의 등기 권리증 ● 대출심사 승인서 및 약정서 ● 등기서류 위임장 서류 누락 시 잔금일에 대출 실행이 지연될 수 있으므로, 미리 체크리스트를 작성해 중개사와 사전 공유하는 것이 좋다.

4. 등기 전 대출 실행의 리스크는?

● 등기 지연 시 대출 실행이 보류될 수 있음 ● 등기 서류 불완전 시 근저당 설정 거절 가능 ● 입금·이체 타이밍 문제로 잔금 지급이 늦어지는 경우도 있음 따라서 등기 업무에 익숙한 중개사나 등기 대행사를 활용하는 것이 안전하다.

5. 대출 실행 시간은 언제?

대부분의 은행은 평일 오전 9시~오후 3시 사이 대출 실행이 가능하다. 잔금일은 가급적 오전으로 예약하고, 서류는 전날까지 완비하는 것이 안정적이다. 특히 금요일 오후는 피하는 것이 좋다. 등기 지연 + 대출 실행 지연이 겹치면, 입주도 못하고 지연이자까지 발생할 수 있다.

FAQ

Q1. 등기 완료 후 대출 실행하면 안 되나요?

가능하지만, 매도인이 잔금을 늦게 받게 되어 대부분 등기와 대출을 동시에 처리합니다. 등기 후 실행은 특별한 사정이 없으면 잘 하지 않습니다.

Q2. 세입자 있는 집인데 대출 실행 가능한가요?

전세금 승계 조건이 충족되면 가능하지만, 은행 심사 기준에 따라 제한될 수 있습니다. 미리 은행과 중개인에게 사전 문의해야 합니다.

Q3. 당일 등기·대출 모두 처리되나요?

예. 은행, 등기소, 공인중개사가 유기적으로 협조하면 당일 처리 가능합니다. 실무상 대부분 ‘잔금일 오전에 등기 접수 → 오후 대출 실행’ 방식으로 진행됩니다.

결론

등기 전 대출 실행은 실제 주택거래에서 가장 많이 쓰이는 방식이다. 하지만 절차를 제대로 이해하지 못하면 대출 지연, 계약 불이행, 잔금 사고가 발생할 수 있다. 잔금일 전까지 서류 완비, 등기일 조율, 은행 상담을 완료하고 등기와 대출을 ‘동시에’ 진행하면 안전한 거래가 가능하다.

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