부동산 대출 시리즈 4편《DSR·DTI 총부채 규제, 내 대출 가능 금액 계산법》

DSR·DTI 총부채 규제, 내 대출 가능 금액 계산법

주택담보대출이나 전세자금대출을 신청할 때, 단순히 소득이나 주택 가격만으로 얼마까지 대출이 가능한지 알 수는 없다. DSR(총부채원리금상환비율), DTI(총부채상환비율)이라는 규제 기준이 적용되기 때문이다. 특히 최근 몇 년 사이 정부의 부동산 대출 규제가 강화되면서 대출 한도를 결정짓는 가장 중요한 요소가 바로 DSR이 되었다. 이 글에서는 DSR과 DTI가 정확히 무엇인지, 어떻게 계산되는지, 실제로 내가 받을 수 있는 대출 금액은 얼마인지까지 쉽게 정리해본다.

1. DTI란 무엇인가요?

DTI (총부채상환비율)는 연소득 대비 주택 관련 대출의 이자 + 원금 상환 비율이다. 주로 주택담보대출 중심의 규제로 사용되며, 이자만 포함하는 것이 아니라, 원금 상환액도 반영된다. 예를 들어 연소득이 5,000만 원이고, 연간 상환액이 2,000만 원이면 DTI는 40%다.

2. DSR은 어떻게 다를까?

DSR (총부채원리금상환비율)은 모든 금융권 대출의 연간 원리금 상환액을 소득 대비 비율로 계산한 것이다. 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금대출까지 모두 포함된다. 때문에 신용대출이 많은 사람은 주담대 한도가 크게 줄어들 수 있다.

3. DSR 계산 방식

연간 원리금 총액 ÷ 연소득 × 100 예: 신용대출 원리금 300만 원, 주택담보대출 1,500만 원, 총 1,800만 원 상환 예정 연소득이 5,000만 원이라면 → DSR = 1,800 ÷ 5,000 × 100 = 36% 은행은 이 수치를 기준으로 최대한도(보통 40% 이하) 내에서만 대출 승인이 가능하다.

4. 현재 규제 기준 (2025년 기준)

● 연 소득 1억 원 초과 → DSR 40% 적용 ● 1억 원 이하라도 총대출 1억 원 이상이면 DSR 적용 ● 신용대출, 전세대출도 포함 규제지역 여부와 무주택·1주택자 여부에 따라 LTV·DSR 우대 조건도 달라진다.

5. 내 대출 가능 금액 계산 예시

예) 연소득 5천만 원, 기존 신용대출 없음 → DSR 최대 40% 적용 시 연간 상환 가능액: 2,000만 원 → 대출금리 4%, 상환기간 30년 기준 → 대략 2억 8천만 원까지 대출 가능 단, 기존 대출이 있을 경우 이 금액은 줄어든다. 정확한 한도는 은행에서 ‘사전 자격 조회’로 확인 가능하다.

FAQ

Q1. DSR이 낮으면 대출 많이 받을 수 있나요?

네. 다른 대출이 없고 소득이 충분하면 주택담보대출 한도가 넉넉해집니다. 반대로 기존 대출이 많으면 DSR이 높아져 한도가 줄어듭니다.

Q2. 전세자금대출도 DSR에 포함되나요?

일반적으로는 포함됩니다. 다만 일부 정책지원형 전세대출은 DSR 계산에서 제외되기도 합니다.

Q3. 신용카드 할부도 DSR에 포함되나요?

일반적인 카드 사용은 포함되지 않지만, 장기 카드대출(카드론)은 포함됩니다. 자동차 할부금도 포함 대상입니다.

결론

주택 관련 대출 한도를 결정짓는 핵심 기준은 이제 ‘DSR’이다. 연봉이 높아도 다른 대출이 많으면 주택대출은 줄어들 수밖에 없다. 내가 받을 수 있는 대출이 얼마인지 알고 싶다면, 내 DSR부터 정확히 파악하는 것이 우선이다. 금융기관의 사전 자격조회나 대출 계산기를 활용해 계획적인 대출 실행을 준비하자.

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