토지수용재결이란? 절차, 보상기준, 이의신청 방법까지 정리

국가 또는 공공기관이 도로, 철도, 공공시설 등을 건설하기 위해 개인의 토지를 강제로 취득하는 절차를 토지수용이라고 합니다.
이때 토지소유자와 협의가 되지 않을 경우, 행정기관 또는 중앙토지수용위원회가 보상금의 적정성을 판단해 강제로 취득 여부를 결정하는 절차를 수용재결이라고 합니다.

즉, ‘토지수용재결’은 보상 협의가 실패했을 때 공익사업자가 수용을 강제할 수 있도록 법적으로 판단을 요청하는 절차입니다.
보상금 산정, 이의신청, 불복절차 등에서 실질적인 대응이 필요합니다.

1. 토지수용재결이란 무엇인가?

‘재결’은 행정기관의 독립된 판단을 의미하며,
토지수용재결은 공익사업을 위해 필요한 토지에 대해 강제 수용이 가능한지, 그리고 보상금 수준이 적절한지를 심사해 결정하는 과정입니다.

• 관할 행정청(지방토지수용위원회 또는 중앙토지수용위원회)가 결정
• 보상금 액수, 수용 여부에 대한 판단이 함께 이루어짐
• 재결이 나면 강제 수용 가능, 단 보상금 지급은 반드시 전제

2. 수용재결 절차 요약

절차 단계	설명
1. 사업인정 고시	공익사업이 적법하게 추진된다는 공식 선언 (국가·지자체 등)
2. 협의 절차	사업시행자와 토지소유자 간 보상금 협의 시도 (최소 60일)
3. 협의 결렬 시 재결 신청	사업시행자가 토지수용위원회에 재결 신청
4. 수용재결 심사	수용 필요성과 보상금 적정성 검토
5. 재결서 송달	재결 내용 토지소유자에게 송달
6. 수용 개시 및 보상금 지급	재결된 보상금을 지급하고 수용 절차 개시

※ 토지소유자는 재결에 대해 불복(이의신청 및 행정소송) 가능

3. 보상금 산정 기준

보상금은 다음 세 가지를 기준으로 산정됩니다.

1. 토지 보상금: 공시지가가 아닌, 감정평가금액(시가 기준)
2. 건물 및 물건 보상금: 부동산 외 시설물, 수목, 공작물 등
3. 영업손실 보상금: 해당 부지에서 영업 중인 자영업자 등이 대상
4. 이전비·이사비 등 간접비용: 실제 이전에 필요한 비용 등 포함 가능

※ 감정평가는 2개 이상의 감정평가법인 평균값을 사용하며,
토지소유자가 별도 감정평가를 신청해 3인 합산 평균을 요구할 수도 있음.

4. 수용재결에 대한 이의신청 및 불복 방법

토지소유자는 수용재결이 부당하다고 판단되면 다음과 같이 이의제기할 수 있습니다.

① 이의신청 (재결 절차 종료 후 30일 이내)

• 재결 통지일로부터 30일 이내
• 수용재결청(지방 or 중앙토지수용위원회)에 신청
• 재조정 요청 가능 (실제 인용률은 낮음)

② 행정소송 (재결서 수령일로부터 60일 이내)

• 관할 행정법원에 보상금 증액 청구소송 또는 수용무효 확인소송 제기 가능
• 감정평가서를 첨부해 보상금 증액의 근거 제시 필요
• 평균적으로 1~2년 이상 소요되며, 별도 법률 대리인(변호사) 선임 권장

5. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 보상금을 수령하면 이의신청을 못 하나요?
→ 아닙니다. ‘수령 후 이의유보’를 명시하면 이의신청이나 소송이 가능합니다.
→ 단, 아무 언급 없이 수령하면 재결에 동의한 것으로 간주될 수 있으므로 주의해야 합니다.

 

Q. 감정평가에 불만이 있을 때 어떻게 하나요?
→ 토지소유자가 추천한 감정평가사 포함해 3인의 감정평가 평균가 산정을 요구할 수 있습니다.
→ 또는 재결 후 행정소송을 통해 평가액의 부당함을 다툴 수 있습니다.

 

Q. 재결 절차 없이 바로 수용이 가능한가요?
→ 원칙적으로 불가능합니다. 사업인정 고시 + 협의 + 재결이라는 절차를 반드시 거쳐야 강제 수용이 가능합니다.

 

결론: 토지수용재결은 '보상금 확정'이 아닌 '법적 판단'의 시작점이다

토지수용재결은 단순한 행정 절차가 아니라, 토지소유자의 재산권과 공공의 필요가 충돌하는 지점에서 이루어지는 법적 판단 절차입니다.
따라서 수용 대상자 입장에서는

• 보상금 산정 기준을 정확히 이해하고
• 감정평가 결과를 적극적으로 검토하며
• 불복 절차를 통해 자신의 권리를 보호하는 대응이 필요합니다.

재결은 끝이 아니라 대응의 시작일 수 있습니다.
협의가 어렵고 재결이 불가피한 상황이라면,
법률전문가의 조력을 받아 실질적인 보상 증액 또는 수용 무효를 다투는 전략을 마련해야 합니다.