부동산 세금 시리즈 3편《2주택이면 보유세는 얼마나 올라가나요?》

2주택이면 보유세는 얼마나 올라가나요?

집을 한 채 더 사는 순간부터 달라지는 것이 있다. 바로 보유세 부담이다. 1주택일 때는 생각보다 크지 않았던 세금이, 2주택자가 되는 순간 급격히 늘어나면서 재산세와 종합부동산세(종부세)가 달라진다. 특히 조정대상지역에 있는 주택을 보유하고 있다면 세금 부담은 훨씬 커질 수 있다. 이 글에서는 2주택자의 보유세가 어떻게 바뀌는지, 재산세와 종부세 계산 기준, 그리고 절세 방법까지 정리해본다.

1. 보유세란?

보유세는 부동산을 ‘보유’하고 있는 사람에게 매년 부과되는 세금이다. 대표적으로 재산세 + 종합부동산세가 있으며, 주택 수와 공시가격, 지역 요건에 따라 세율이 달라진다.

2. 재산세: 기본적인 보유세

주택의 공시가격을 기준으로 매년 7월과 9월에 납부하며, 과세표준에 따라 0.1~0.4%의 누진세율이 적용된다.

● 1주택자: 공시가격 1억 원까지는 0.1%, 3억 원 초과 시 0.4% ● 2주택자: 특별한 세율 차이는 없지만 감면·공제 혜택이 제한 특히 조정대상지역 2주택자는 추가 세부담이 발생할 수 있다.

3. 종합부동산세: 고가 다주택자 대상

공시가격 합계가 일정 기준을 넘는 경우 부과되는 보유세다. 1주택자는 12억 원, 2주택 이상은 9억 원 초과분부터 과세된다. 보유주택 수가 많을수록, 세율도 높고 공제도 줄어든다.

예: 1주택자 공시가 11억 원 → 종부세 없음 2주택자 공시가 합계 10억 원 → 1억 원 초과분 과세 대상

종부세율은 0.5%~2.7%까지 누진 적용되며, 보유기간·거주기간에 따른 공제는 있지만 2주택 이상부터는 감면이 제한된다.

4. 조정대상지역 2주택자 불이익

조정지역 내 주택을 2채 이상 보유할 경우 세금 뿐 아니라 대출, 양도소득세, 취득세까지 불이익이 따른다. 보유세 기준으로는 종부세 과세 기준선이 9억 → 6억으로 낮아지며, 세율이 2배 가까이 높아지는 경우도 있음

● 종부세 기본공제 축소 ● 세율 중과 ● 재산세 혜택 제한

5. 보유세 절세 방법

● 6월 1일 이전에 매도 또는 증여하면 보유세 과세 대상 제외 ● 세대분리나 명의 분산 활용 ● 1주택자로 전환 후 공제 혜택 활용 ● 공시가격 이의신청 제도 활용

보유세는 ‘해당 연도 6월 1일 기준 소유자에게 부과’되므로, 타이밍 조절만으로도 세금을 절감할 수 있다.

FAQ

Q1. 공시가격은 어디서 확인하나요?

‘부동산공시가격알리미’ 사이트에서 무료 조회가 가능합니다.

Q2. 보유세는 무조건 매년 내야 하나요?

예. 주택을 보유하고 있는 동안 매년 과세되며, 장기보유 특례는 없습니다.

Q3. 1주택인데 일시적으로 2주택이면 어떻게 되나요?

일시적 2주택 요건(기존주택 2년 내 매도 등)을 충족하면 1주택자로 간주되어 불이익이 없습니다.

결론

2주택이 되면 보유세는 단순히 2배가 아닌, 구조적으로 불리해진다. 특히 종부세 기준금액이 낮아지고, 세율 중과가 적용되기 때문에 재산세와 종부세를 합산하면 부담이 급격히 늘 수 있다. 따라서 세금 발생 기준일인 6월 1일 이전 전략적 판단이 중요하며, 장기적으로는 1주택 유지 또는 주택 수 조정이 절세의 핵심이다.

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