프리랜서가 주택담보대출 받을 수 있는 조건과 현실적인 방법 – 소득이 불규칙해도 내 집 마련 가능하다

1. 직장인이 아니라면 주택담보대출은 불가능할까?

직장인이 아닌 프리랜서, 1인 자영업자, 크리에이터, 디자이너, 온라인 셀러 등
고정급여 없이도 꾸준히 수입을 올리는 사람들이 점점 늘고 있다.

하지만 주택담보대출을 받으려 하면
대부분 금융기관에서 묻는 말은 “재직증명서 있으신가요?”, “소득증빙 되세요?”
이런 질문들이다.

그렇다고 내 집 마련을 포기해야 하는 건 아니다.
프리랜서도 조건만 갖추면,
은행권에서도 충분히 주택담보대출이 가능하다.
단, ‘보여주는 방식’이 다를 뿐이다.

2. 프리랜서가 주택담보대출 받을 수 있는 기본 조건

일반적으로 주택담보대출은 다음 네 가지 기준을 만족해야 한다.

• 신용 상태: 신용점수 700점 이상, 연체 이력 없음
• 소득 증빙 가능 여부: 최근 1~2년간 꾸준한 소득
• 담보 부동산 가치: LTV 70% 이내 (지역별 다름)
• DSR 기준 충족: 연소득 대비 원리금 상환액이 40% 이내

프리랜서의 경우, 위 기준 중
‘소득 증빙’과 ‘DSR 충족’이 가장 중요한 허들이 된다.

 

3. 프리랜서가 소득을 증빙하는 3가지 방법

프리랜서라고 해도, 다음 중 2가지 이상 서류가 준비된다면
은행은 소득이 있다고 판단한다.

 

첫째, 국세청 소득금액증명원
→ 종합소득세 신고를 정기적으로 했다면,
최근 1년치 또는 2년치 자료로 충분히 증빙 가능하다.

 

둘째, 프리랜서 원천징수영수증
→ 광고 대행사, 기업 등에서 소득을 지급한 내역이 있다면
연말정산용으로 발급받을 수 있다.

 

셋째, 거래내역이 뚜렷한 통장 사본
→ 프리랜서 통장으로 꾸준한 입금이 확인되면,
실제 매출 흐름을 증명할 수 있다.

이 외에도, 세금계산서, 계약서, 인보이스, SNS 활동 내역, 플랫폼 수익 정산내역(유튜브, 쿠팡파트너스 등)도
부가 자료로 활용될 수 있다.

4. 가능한 대출 상품과 금융기관 선택 기준

프리랜서에게 주택담보대출을 해주는 주요 금융기관은 아래와 같다.

1금융권 은행 (국민·하나·신한 등)

• 조건: 종합소득세 신고 기준 소득이 연 3천만 원 이상,
  신용점수 700점 이상, 연체 이력 없음
• 특징: 금리는 낮지만, 심사 조건이 엄격함

인터넷은행 (카카오뱅크, 토스뱅크 등)

• 조건: 간편소득인정, 카드매출도 일부 반영
• 특징: 서류 간소화, 빠른 승인 가능성

제2금융권 (저축은행, 캐피탈)

• 조건: 소득증빙이 다소 부족해도 담보 중심 심사 가능
• 특징: 금리는 높지만 승인 가능성이 상대적으로 높음

주택금융공사 보금자리론·특례보금자리론

• 조건: 무주택자, 연소득 7천만 원 이하, 주택 6억 이하 등 충족 시
• 특징: 고정금리, 장기 분할상환, 중도상환수수료 없음

 

5. 승인 확률 높이는 실전 전략 5가지

1. 사업자등록증을 발급받아 개인사업자로 전환하자
→ 유튜버, 인스타그램 운영자, 디자인·마케팅 프리랜서 등
실제로 ‘사업’을 하고 있다면 개인사업자 등록 후 부가세 신고를 시작하자.
이것만으로도 금융기관은 신뢰도 있게 소득을 인정해준다.

 

2. 매출은 입금 전용 통장을 따로 만들어 관리하자
→ 입금 출처가 명확한 통장 흐름은 소득 인정률이 매우 높다.
특히 반복적인 입금 패턴은 안정적 수익 구조로 인식된다.

 

3. 종합소득세는 정확히 신고하고, 신고 금액을 너무 낮추지 말자
→ 대출 심사는 ‘세전 수입’ 기준이 아니라
신고된 과세 소득 기준으로 판단된다.
세금을 줄이려 신고 금액을 낮추면 대출 한도도 함께 줄어든다.

 

4. 세금 체납·건보료 미납은 무조건 정리해둘 것
→ 국세 완납증명서, 건강보험 납부 내역은
대출 심사 시 필수적으로 체크된다.

 

5. LTV·DSR 계산기를 사전에 돌려보고 대출 한도 파악하자
→ 실제 대출 가능 금액은
담보 평가금액 × LTV,
그리고 연소득 기준으로 DSR 계산 후
둘 중 더 낮은 금액이 한도로 정해진다.

6. 프리랜서가 활용할 수 있는 대표 상품 요약

상품명	가능 조건	특징
시중은행 주택담보대출	연소득 3천만 원 이상, 2년 이상 사업경력	금리 낮고 조건 까다로움
특례보금자리론	무주택자, 연소득 1억 이하, 주택 6억 이하	고정금리, 장기 분할상환
카카오뱅크 담보대출	소득금액증명원 + 통장 내역	빠른 심사, 중도상환수수료 無
저축은행 담보대출	담보 위주 심사	소득증빙 부족해도 가능성 있음

 

7. 결론 – 고정급여 없어도, 소득을 보여줄 수 있다면 가능하다

프리랜서라고 해서 대출이 불가능한 것은 아니다.
중요한 것은 소득이 아니라, 소득을 어떻게 증명하고 보여주느냐다.

직장인이 아니라도
꾸준한 매출이 있고,
사업이 정식으로 등록되어 있으며,
통장 흐름과 세금신고가 정리돼 있다면
프리랜서도 주택담보대출 승인을 충분히 받을 수 있다.

내 집 마련이 가능한 프리랜서가 되기 위해,
오늘부터라도 매출과 소득 흐름을 ‘보여지는 구조’로 정리해보는 걸 추천한다.