주택 수리비, 임차인과 임대인 중 누가 부담해야 할까? 분쟁 시 법적 기준 정리

전셋집 또는 월세집에서 생활하다 보면 어느 순간 벽지가 뜯기거나, 수도가 고장 나거나, 보일러가 작동하지 않는 상황이 발생한다.
이때 가장 흔히 발생하는 질문이 바로 “이 수리비를 내가 내야 하나요, 집주인이 내줘야 하나요?”라는 문제다.

주택 수리비 분쟁은 임대차 계약의 유지·종료 시점, 고장 원인, 설비의 성격, 계약서 특약 유무에 따라 판단이 달라진다.

 

이 글에서는 민법 및 주택임대차보호법상 수리 책임의 기본 원칙, 실제 분쟁 사례, 책임 주체 구분 기준을 정리한다.

1. 기본 원칙: 임대인은 주택을 ‘쓸 수 있는 상태’로 유지해야 할 의무가 있다

민법 제623조에 따르면, 임대인은 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 의무가 있으며, 이를 위해 주택을 거주 가능한 상태로 유지·보수할 책임이 있다.
즉, 주택의 구조적·기본적 기능을 위한 수리는 원칙적으로 임대인의 책임이다.

반대로, 임차인의 고의·과실로 발생한 손해나 소모품 교체 등 일상 관리 범위 내 수리는 임차인의 책임으로 본다.

 

2. 임대인과 임차인의 책임 구분 기준

다음은 주택 수리비 분쟁에서 책임이 갈리는 대표 항목들이다.

수리 항목	임대인 책임	임차인 책임
보일러 고장 (노후, 부품 노출 없음)	O	X
수도 배관 누수 (내벽 안쪽, 구조적 결함)	O	X
오래된 샷시, 창문 불량	O	X
벽지, 장판 교체 (계약 종료 시)	△ (정상 사용 시 임차인 책임 없음)	O (훼손·오염 시)
형광등, 배터리, 수도 고무패킹 교체	X	O
정수기, 가스레인지 등 개인 설치 기기 수리	X	O
에어컨, 세탁기 등 비치가전 고장	설치 주체가 임대인일 경우 O	임차인 비치 시 O
곰팡이 제거	누수 등 구조 문제 시 O	환기 불량 등 임차인 과실 시 O

※ △는 상황에 따라 법적 해석이 달라질 수 있는 영역

3. 분쟁 발생이 많은 주요 사례 분석

사례 1. 보일러가 겨울에 고장 나서 수리했는데, 임대인이 비용을 안 주겠다고 함

→ 보일러는 주택의 기본 설비에 해당하므로, 노후나 하자로 인한 고장은 임대인 부담
→ 임차인이 임의로 수리한 경우라도 영수증과 고장 증상을 증빙하면 임대인에게 청구 가능

사례 2. 벽지와 장판이 더러워졌다고 퇴거 시 수리비를 요구함

→ 정상적인 사용으로 인한 마모는 임차인의 책임이 아님
→ 하지만 낙서, 찢김, 반려동물 훼손 등은 임차인의 고의·과실로 간주되어 일부 부담 발생 가능

사례 3. 욕실 세면대 아래 누수가 발생했는데, 임차인 과실인지 알 수 없음

→ 누수가 구조적 문제인지, 임차인의 부주의인지가 핵심
→ 현장 점검 후 사진, 수리 기사 의견 등으로 귀책 주체 판단 가능

 

4. 계약서 특약의 효력과 주의사항

임대차계약서에 아래와 같은 특약이 포함되어 있다면, 해당 내용이 우선 적용된다.

• “보일러, 보일러 배관 수리는 임차인이 부담한다”
• “퇴거 시 벽지, 장판 교체 비용은 임차인이 전액 부담한다”

그러나 이러한 특약도 민법상 강행 규정을 위반하거나 일방에게 과도한 부담을 지우는 경우 무효로 판단될 수 있다.
즉, 고의·과실이 없고 정상 사용 중 발생한 자연 마모까지 전부 임차인에게 책임지게 하는 조항은 무효로 보는 판례가 많다.

5. 분쟁 발생 시 대응 방법

1. 사진, 영상으로 고장 상태 기록
   • 문제가 생긴 직후 상황을 촬영해 둔다
   • 문제 발생 시점, 위치, 사용 상태 등을 설명하는 메모도 함께 보관
2. 수리업체 진단서나 견적서 확보
   • 원인 진단서에 구조적 결함, 노후 여부가 기재되면 임대인 책임 입증에 유리
3. 임대인에게 내용증명 또는 문자로 비용 분담 요구
   • 구두로 끝내지 말고 서면으로 증거를 남겨야 함
4. 공동주택의 경우 관리사무소 확인
   • 동일 라인의 문제인지 확인하면 구조적 결함 입증에 유리
5. 법적 분쟁 시 소액재판 또는 분쟁조정위원회 활용
   • 임차인의 경우 주택임대차분쟁조정위원회 이용 가능
   • 수리비 청구 금액이 작을 경우 소액심판 청구 가능

6. 결론: 수리비 책임은 고장 원인과 설비의 성격, 계약 조건에 따라 판단된다

임대인은 주택을 사용·수익할 수 있는 상태로 유지할 책임이 있고,
임차인은 일상적인 관리와 자신의 부주의로 인한 손상에 대한 책임이 있다.

정리하자면,

• 노후화, 구조적 문제로 인한 고장은 임대인 부담
• 소모품 교체, 임차인의 과실로 인한 문제는 임차인 부담

임대차 계약서의 특약이 있다면 그 내용을 우선 검토하되,
과도한 책임을 지우는 조항은 법적 효력이 제한될 수 있다는 점을 유의해야 한다.

분쟁 예방을 위해선 입주 전 설비 상태를 꼼꼼히 점검하고, 문제가 생기면 즉시 기록과 소통을 남겨두는 습관이 필요하다.
책임 구분이 애매할수록 증거 확보가 승패를 가르는 기준이 된다.